Al salir del Aeropuerto Internacional Eldorado, el viajero que llega a la capital colombiana tiene que tomar necesariamente la avenida de igual nombre, que nace en la propia terminal y atraviesa la ciudad, hasta chocar con los imponentes cerros del oriente.

La avenida Eldorado, un ícono de la expansión de la ciudad en la década de los cincuenta, es el eje alrededor del cual girará el nuevo polo de desarrollo de la capital, uno de cuyos motores será la remodelación y ampliación del aeropuerto, cuya capacidad colapsó ante las necesidades de una economía en expansión.

Este nuevo polo de desarrollo urbano implicará una transformación del sector conocido como Ciudad Salitre, ya abundante en edificios de vivienda, pero cuyo paisaje cambiará notablemente en los próximos 10 años, como resultado de una oleada constructora que dará paso a un nuevo entorno de edificios de última generación y de amplios espacios, que ocuparán empresas de la industria, el comercio, la banca y los servicios.

Y allí ancló, apostándole al futuro, el Grupo Poma. En lo que constituye la inversión de origen centroamericano más grande que se haya hecho en Colombia (estimada extraoficialmente en $100 millones), inició la construcción de un complejo que se conocerá como Bogotá Corporate Center.

Un edificio de oficinas de 23,000 metros cuadrados y un hotel Marriott, de 239 habitaciones, conformarán el Bogotá Corporate Center, cuyas obras ya arrancaron y avanzan en la etapa de excavación y pilotaje, desafiando un invierno inclemente.

Con este complejo, el Grupo Poma ya se hace conocer en el competido mercado local a través de su división desarrolladora de proyectos inmobiliarios, el Grupo Roble.

Pero los planes son ambiciosos. Además del Corporate Center, Roble ya se embarcó en un segundo proyecto hotelero, en otra zona clave de la ciudad Se trata de un JW Marriott, que se adelantará en el sector empresarial aledaño a la calle 72, al nororiente, en un lote que ya compró, y en donde tendrá como ilustre vecino, tan solo cruzando la calle, a la poderosa Federación Nacional de Cafeteros.

Son dos programas generadores de empleo, si se tiene en cuenta que en la construcción se necesitará de 1,000 personas, en tanto que una vez en operación se requerirá de más de 800 trabajadores.

La cadena Marriott llevaba 15 años esperando entrar al mercado colombiano. Cuenta con hoteles afiliados en 65 países, entre ellos 15 de Latinoamérica, pero no tenía a Colombia entre su portafolio. Para la ceremonia protocolaria de la colocación de la primera piedra, el pasado 5 de octubre, llegó al país el presidente mundial de la cadena, Edwin Fuller, quien subrayó que con los dos nuevos en Bogotá, el nombre Marriott estará en 3,000 hoteles en todo el mundo.

Los dos proyectos no solo evidencian que el grupo empresarial salvadoreño se toma en serio la palabra internacionalización, sino que a Colombia, como dice un adagio popular, “llegaron para quedarse”. Esa es una expresión que diferencia a los capitales golondrina (de constante entrada y salida del entorno financiero nacional), de aquellos representativos de inversión a largo plazo.

¿Por qué decidieron invertir en Colombia? A esa pregunta, Jorge Díaz Avilez, el máximo responsable de estos proyectos, responde con firmeza: “Porque nos encanta Colombia”. Y explica en detalle: “El grupo ya estaba en una estrategia de expansión fuera de Centroamérica. Tenemos presencia en todos los países del istmo y la estrategia es crecer fuera del área. La frontera natural para nosotros es Suramérica y Colombia es el país ideal. Creemos que ha logrado una estabilidad política importante y una proyección de crecimiento económico altísima”.

Díaz Avilez es el gerente general de Grupo Roble Colombia, desde cuyas oficinas, en el sexto piso de un elegante edificio cercano al futuro Corporate Center, mira hacia la agitada avenida Eldorado y dicta sentencia: “Esta es la zona de futuro de Bogotá. En los próximos cinco años las empresas que busquen áreas grandes tendrán que venir aquí. Esta es una zona de mucha proyección”.

Pero también de competidores que no le harán la vida fácil. Para empezar, el Marriott estará situado exactamente entre dos hoteles ya posicionados en la zona: Capital (cadena Forte Travelodge) y Sheraton, cuyas ofertas son de 207 y 247 habitaciones respectivamente. El factor de diferencia, enfatiza Díaz Avilez, es que el de Roble “será un Marriott de cinco estrellas con todos los estándares de su categoría”.

Sin embargo, no debe olvidar que además de sus dos vecinos, tiene cerca al Habitel (Grupo Challenger), cuya primera fase de 165 habitaciones ya está operando, mientras que construye 100 suites. Competirá igualmente con el cinco estrellas del Grupo Aviatur (la mayor agencia de viajes del país), de 367 habitaciones, que se levantará al lado de Gran Estación, un enorme mall abierto en diciembre de 2006, de 160,000 metros cuadrados, 374 locales comerciales y 2,080 parqueaderos.

Corporate Center

Entre el edificio de oficinas y el hotel, la construcción suma 75,000 metros cuadrados. Ocupa una manzana entera, ya rodeada de vallas que anuncian el proyecto y promueven el arrendamiento de oficinas. Desde la calle aún no se aprecia nada de la obra, pero adentro el escenario lo dominan grúas, excavadoras y un enjambre de obreros que adelantan la primera fase del complejo. El proceso de construcción está a cargo de Diseño Urbano, una firma de 35 años de experiencia, de capital colombiano, socia de Roble en el Corporate Center. “Roble se encarga de la gerencia y comercialización del proyecto, y nosotros de la construcción”, explica Ignacio Durán, presidente de Diseño Urbano.

La génesis de esta asociación arranca de cuatro años atrás, cuando el Grupo Poma contactó a Proexport (la entidad gubernamental encargada de la promoción de las exportaciones del país y de la inversión externa) para analizar las posibilidades de entrar a Colombia. En uno de sus viajes de exploración a Bogotá, los ejecutivos salvadoreños visitaron varios lotes. “Uno de esos lotes era el nuestro y por ello buscaron a los propietarios de la compañía. Hubo química empresarial y se acordó desarrollar el proyecto conjuntamente. El lote fue un aporte muy importante porque está en el mejor sitio de la ciudad, en Ciudad Salitre”, dice Durán.

Para Díaz Avilez, esa alianza es una segura base de éxito: “Nosotros vinimos a buscar lotes. Ellos tenían uno. Ellos son desarrolladores y qué mejor decisión que aliarnos con alguien que ya conoce el mercado”.

Y lo conocen muy bien: han desarrollado 75 proyectos, de los cuales 67 son de vivienda. Los demás han sido centros comerciales pequeños, hoteles y obras urbanas. En la actualidad tienen seis proyectos en marcha y lanzarán a corto plazo otros cuatro.

Pero su proyecto estrella es el Corporate Center, un desafío en el que deberán vencer a las características del terreno (“suelos malos”, dice Durán), demostrar la calidad del trabajo colombiano y terminar la obra en corto tiempo, pues el compromiso es que esté lista en el primer semestre de 2009.

“Por ahora, solo estamos enterrando dinero”, afirma Durán, al recordar una expresión que se emplea mucho en la construcción, refiriéndose a la etapa en la que se hacen las obras de pilotaje, un duro trabajo, de altos costos, que no se verá cuando el complejo esté terminado.

Los dos edificios de 10 pisos del Corporate se construyen simultáneamente. El de oficinas podrá empezar a operar primero porque es menos complicado en materia de terminados. El 80% de los diseños del complejo son hechos en Colombia. La obra incluye también unos locales comerciales, orientados a restaurantes y bancarios.

Los arquitectos que concibieron los edificios son los también colombianos Miguel Soto y Gabriel Arango, quienes se han distinguido en el sector por el estilo innovador que le imprimen a cada trabajo que hacen para Diseño Urbano.

El negocio

La inversión total del Grupo Poma en su incursión bogotana es de $100 millones, según la cifra que suministró el Gobierno, cuando el presidente de la República, Álvaro Uribe Vélez, colocó la primera piedra de la obra. Díaz Avilez, de Roble Colombia, no confirma esa cifra, pero advierte que el dato está equivocado, aunque no revela el verdadero.

En cuanto a la financiación, dice que las obras empezaron con los aportes de los dos socios, incluyendo el lote de Diseño Urbano. En la fase actual tienen además el apoyo del banco más grande del país, Bancolombia, el mismo que adquirió el Banco Agrícola de El Salvador.

Una vez construido, el hotel pasará a manos del Grupo Real, otra empresa de la organización Poma, especializada en la operación de hoteles. “La cadena Marriott le otorgará la franquicia que constituye el sistema de reservaciones, el nombre y, obviamente, sus estándares”, observa Díaz Avilez.

Respecto del edificio de oficinas, los salvadoreños mantendrán la estrategia que ha funcionado exitosamente en otros países: arrendar, no vender. “Todos los proyectos que hace el Grupo son nuestros. Nosotros alquilamos y mantenemos el control de la propiedad para siempre. No vendemos”, dice el gerente general de Roble Colombia.

Mantener el control de la edificación tiene, para sus usuarios, la ventaja de que el grupo propietario se encargará de mantener en perfecto estado la propiedad y de modernizarla.

A Diseño Urbano, ese estilo de manejo es uno de los factores que más le cautiva de la alianza con Roble. “Esta estrategia es una novedad en nuestro medio. La diferencia es el tema del arriendo. El promotor va a tener el control de la propiedad y la va a operar. Si a la vuelta de 10 años, por ejemplo, hay que cambiar la fachada porque ya no se usa la que tengamos, entonces se hará la inversión respectiva. La idea es que el edificio esté siempre en condiciones de producir el máximo rendimiento, según las condiciones de mercado”, explica Durán.

Agrega que si bien en Bogotá “ya se han hecho edificios ‘inteligentes’, con excelentes especificaciones, lo novedoso en el Corporate Center es que el promotor se queda administrando la propiedad por siempre. Es una filosofía de inversión diferente de la que se usaba tradicionalmente aquí, donde el constructor hacía la obra y luego la vendía”.

“Esto, en resumen, es inversión en finca raíz para operar a largo plazo. Para nosotros es excelente entrar en este campo, por la experiencia de Roble en este tipo de negocio”, añade.

No será el primer proyecto que integre hotel y oficinas (de hecho, Capital y Sheraton, los vecinos de Roble ya tienen oficinas), pero sí el primero con la nueva filosofía de operación.

Proyecto dos

La construcción del JW Marriott empezará en el primer trimestre de 2008, si el cronograma de trabajo se cumple según lo planeado. Actualmente se trabaja en el proceso de consecución de los permisos que se tramitan ante la alcaldía de la ciudad. El plan supone que el edificio debe estar listo para operar en el tercer trimestre de 2009. Su plan de trabajo va seis meses atrás de su hermano de Ciudad Salitre.

Con el sello JW se distinguen los hoteles de la cadena que manejan estándares superiores a los exigidos para los hoteles de cinco estrellas. De los 3,000 que lucen en sus fachadas el apellido Marriott, menos de 50 en todo el mundo ostentan las dos letras símbolo de élite.

Ese será otro motivo de orgullo para Grupo Real, puesto que, según Día Avilez, “tendremos el honor de ser uno de los pocos en los que Marriott está cediendo la operación de un JW”. Real opera ya 22 hoteles en nueve países (Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica, Panamá, Dominicana, México y Estados Unidos), con las marcas Intercontinental, Confort Inn, Quality, Clarion y Marriott.

El sello JW Marriott debutará en el equipo con el nuevo proyecto de Bogotá y otro en Guanacaste (Costa Rica). El JW bogotano se construirá en un área de 35,000 metros cuadrados, con 10 pisos y 265 habitaciones, además de salones para convenciones con más de 1,000 metros cuadrados y cuatro sótanos para parqueo de vehículos.

Y además del orgullo de ser JW, el hotel podrá lucir otra marca posicionada mundialmente como lo es Juan Valdez, símbolo máximo del café colombiano. El local más concurrido en Bogotá de la cadena de tiendas que lleva ese nombre es el de la Carrera 9 y la calle 73, un sitio esquinero que hace parte del lote que Roble compró para su segundo proyecto capitalino. El lote era propiedad de una sociedad entre una empresa colombiana y la Federación de Cafeteros. En la negociación de compra entró el local mencionado, de tal manera que la marca Juan Valdez quedará ligada a la de la inversión salvadoreña, puesto que la tienda permanecerá en ese sitio.

En este proyecto aún no hay socio colombiano, como sí en el caso del complejo de Ciudad Salitre. Pero no está descartado que lo haya. “Puede ser”, dice pensativo Díaz Avilez. El ejecutivo añade que tampoco está definida la empresa que se encargará de su construcción, para lo cual se abrirá una licitación. Y, de seguro, Diseño Urbano estará muy interesada. “En el caso del JW, no somos socios, pero vamos a estar invitados a participar en la licitación que escogerá al constructor”, reafirma Durán, el presidente de la constructora.

Comercialización

Aún antes de que empezara su construcción, el edificio de oficinas de la avenida Eldorado ya era objeto de promoción comercial. Y puesto que la filosofía del Grupo Roble no es la de vender sino la de arrendar y administrar, esa promoción es más difícil, puesto que en Bogotá el paradigma de la actividad ha sido el de construir y vender.

Romper ese paradigma es la responsabilidad de Nicolás Llano, el gerente de mercadeo, que se ha propuesto convencer a grandes empresas para que decidan instalar sus oficinas en el Corporate Center.

“Buscamos grandes empresas nacionales y multinacionales, firmas reconocidas, porque las oficinas serán de alta calidad”, dice Llano. “Solo empresas del más alto nivel —insiste—, porque estarán en el edificio mas exclusivo de Bogotá.”

Las negociaciones con sus potenciales clientes son prolongadas, puesto que la decisión de arrendar en un edificio en construcción no se toma de la noche a la mañana. “Son decisiones que toman por lo menos seis o siete meses, en promedio”, dice.

Pero el estilo de manejo de Roble ya ha causado interés y hay firmas de los sectores de telecomunicaciones y servicios que están muy cerca de firmar contratos por espacios que rondan los 500 metros cuadrados. ee