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Es tiempo de los fondos inmobiliarios

La figura financiera está tomando impulso en El Salvador; mientras que en Costa Rica se ha diversificado y cuenta con más de 120,000 inversionistas.

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A partir de este año los mercados financieros de Costa Rica y El Salvador comparten una similitud: ambos cuentan con fondos inmobiliarios.

Una sofisticada herramienta financiera, que aunque no es nueva, es decir, existe en el mundo desde hace años, aún no ha sido explotada en toda la región.

Aunque Costa Rica y El Salvador ahora comparten esta similitud, hay 19 años de diferencia entre la adopción de ambos países.

La plaza costarricense estrenó el primer fondo inmobiliario en el año 2000, en El Salvador este 2019. Esta diferencia de casi dos décadas muestra el potencial que tiene esta herramienta de financiamiento, y como ejercicio, vale la pena entender el caso de Costa Rica como una escuela a seguir y cómo en El Salvador los primeros pasos ya vaticinan un capital creciente.

Víctor Chacón, director ejecutivo de la Cámara de Fondos de Inversión (Cafi), en Costa Rica, recuerda que la primera administradora BN Fondos salió valientemente al mercado con fondos inmobiliarios de renta para retirarse cinco años después. El resto de competidores se quedaron bregando en el terreno a sabiendas del potencial.

"Lo que muchos vieron, además de la rentabilidad, es que la gente se acostumbró al producto y luego la gente lo pedía, los clientes lo pedían, y eso propició que se abrieran más administradoras", recuerda Chacón.

¿Por qué le gustó a la gente? La rentabilidad de los fondos inmobiliarios era muy buena, pero además es estable. En seguida, los usuarios se educaron, adaptaron y supieron aprovechar los beneficios, dice.

El génesis en Costa Rica también se dio con proyectos ya terminados, entonces cada mes el cliente recibía su utilidad o ganancia.

Ya para 2006, nacen los fondos de inversión inmobiliaria de desarrollo, esta vez ya no serían proyectos construidos, sino para construir. Pero debido a la crisis inmobiliaria en Estados Unidos estos quedaron congelados hasta nuevo aviso. Aunque hoy, parte de esta industria está comenzando a despertar.

Hoy, 20 años después de aquel hito, Costa Rica es líder en C. A. en fondos inmobiliarios.

"Los fondos están consolidados. A los administradores al principio les tocó aprender del negocio. Pero en estos 19 años, han especializado gente y se ha aprendido cómo y en qué momento tomar decisiones de cartera", celebra Chacón.

Según la última data de la Cafi a octubre de este año, la cartera de fondos inmobiliarios sumaba los $2,456 millones y representaba el 46 % del total de fondos del país, que suman $5,351 millones.

El mercado total de fondos cuenta con 121,825 inversionistas, de los cuales 8,797 son de los inmobiliarios de renta que son atendidos por 15 gestoras que administran 1.67 millones de metros cuadrados con 1,649 inquilinos. El ingreso mensual de las rentas es de $17.5 millones y la ocupación en promedio es del 88.6 %.

Mientras que su rentabilidad se promedia en 6.5 %, y aunque tuvo tiempos mejores, sigue siendo atractiva. A octubre el crecimiento de la cartera era del 9.2 %, equivalente a $206 millones más, detalló Chacón.

El primero en El Salvador

Priscilla Coto, gerente de fondos de inversión inmobiliarios de Atlántida Capital, conoce al dedillo este mercado, porque lo vio florecer en Costa Rica. Ahora la experta está en El Salvador desarrollando este mercado potencial.

Ella y Javier Mayora, gerente general de Atlántida Capital, empresa hermana de Inversiones Atlántida, se han dado a la tarea de "evangelizar" a los inversionistas y a los salvadoreños en general sobre los fondos de inversión inmobiliario.

El primero bajo su firma denominado Progresa+ se estrenó con la primera colocación el 9 de septiembre de este año con un total de $7.9 millones, de los cuales $4.03 millones provinieron de 208 participaciones y el resto de financiamiento bancario.

La compra es por un paquete de 13 oficinas, con 10 inquilinos en 3,476 metros cuadrados aproximadamente. Las oficinas están ubicadas dentro de una de las torres del complejo World Trade Center, una zona exclusiva de la capital salvadoreña.

"Fue una compra muy estratégica, con inquilinos de mucha trayectoria. La mayoría son empresas transnacionales", indicó Coto.

La rentabilidad de este fondo es superior a otros tradicionales en la plaza financiera. La meta es que en promedio rinda entre un 6.5 % a 7 %.

El arranque de esta figura en El Salvador ha sido bastante positivo y ha superado las expectativas, de hecho, si así lo hubiesen decidido, la compra del paquete inmobiliario bien hubiera sido cubierto por partícipes, porque el apetito de los inversores se despertó, explica Javier Mayora Re, gerente general de Atlántida Capital.

Por eso, estos pioneros no vacilan en afirmar que hoy es tiempo de los fondos inmobiliarios.



Datos  

Leyes
La regulación con la que arrancan los fondos inmobiliarios en El Salvador, tomó en cuenta otras aplicadas como la de Costa Rica, Colombia y Chile, explican los expertos de Atlántida Capital.

Buen inicio
La regulación salvadoreña es bastante completa y ayuda a que sea eficiente el proceso de aprobación y no demore. La aprobación lleva de 5 a 6 meses. Un buen tiempo para este tipo de procesos. 

Desarrollo
La primera regulación aprobada ha sido para fondos inmobiliarios de renta. El siguiente paso son los inmobiliarios de desarrollo: proyectos que serán construidos y luego arrendados bajo el mismo esquema.

Aprobado
En El Salvador ya se aprobó la normativa para echar a andar los fondos inmobiliarios de desarrollo. En el caso de Atlántida señalan que se tomarán su tiempo para desarrollar este primer fondo inmobiliario, único en el país.

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